Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? (TÜFE 12 Aylık Ortalama)
Kira sözleşmesi yenilenirken en çok sorulan soru, yapılabilecek artışın ne kadar olduğudur. Bu sorunun yanıtı pazarlığa değil, kanuna ve TÜİK’in her ay açıkladığı enflasyon verisine bağlıdır. Bu yazıda yasal üst sınırı, doğru oranın nasıl bulunacağını ve yeni kiranın adım adım nasıl hesaplanacağını anlatıyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Uyuşmazlık durumunda bir avukata veya arabulucuya başvurun.
Kira Artışının Yasal Sınırı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemindeki artış bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Kısa bir tarihçe:
- 2022 Haziran – 2024 Haziran arasında konut kiraları için geçici bir %25 üst sınır uygulandı.
- Bu sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bugün geçerli olan tek sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Sınır bir üst limittir. Ev sahibi ile kiracı daha düşük bir artışta anlaşabilir; sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.
Doğru TÜFE Oranı Nasıl Bulunur?
TÜİK her ayın başında enflasyon bülteni yayımlar. Bültende birkaç farklı oran bulunur ve karıştırılması en kolay yer burasıdır:
| Bültendeki oran | Ne anlatır? | Kira için kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Aylık değişim | Bir önceki aya göre artış | Hayır |
| Yıllık değişim | Geçen yılın aynı ayına göre artış | Hayır |
| 12 aylık ortalamalara göre değişim | Son 12 ayın ortalamasının önceki 12 aya göre artışı | Evet |
Kullanılacak ay, kira döneminin bittiği aydan bir önceki ayın verisidir. Sözleşmeniz her yıl Ekim’de yenileniyorsa, Ekim başında açıklanan Eylül ayı “12 aylık ortalama” oranına bakarsınız.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Formül basittir:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama oranı / 100)
Örnek hesap
Aylık kiranız 20.000 TL ve TÜİK’in ilgili ay için açıkladığı 12 aylık ortalama oranının %35 olduğunu varsayalım (gerçek oran için TÜİK bültenine bakın):
- Artış tutarı: 20.000 × 0,35 = 7.000 TL
- Yeni kira üst sınırı: 20.000 + 7.000 = 27.000 TL
Ev sahibi bu durumda en fazla 27.000 TL isteyebilir. Siz 25.000 TL’de anlaşırsanız, gerçekleşen artış oranı (25.000 − 20.000) / 20.000 = %25 olur.
Bu hesapları elle yapmak yerine yüzde hesaplama aracının “sayıya yüzde ekle” moduna mevcut kirayı ve oranı girin. Teklif edilen yeni kiranın yüzde kaç artış olduğunu “yüzde artış” moduyla kontrol edebilirsiniz.
Ondalıklı oranlarda yuvarlama
TÜİK oranları virgülden sonra iki basamakla açıklar (ör. %34,87). Hesapta oranı olduğu gibi kullanın ve sonucu kuruşa yuvarlayın. Oranı %35’e yuvarlayıp hesaplamak, yasal sınırın biraz üzerinde bir kira çıkarabilir.
Beş Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası
TÜFE sınırı her yıl yapılan yenilemeler içindir. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda durum değişir: yeni kira bedeli taraflarca belirlenmezse hâkim, TÜFE oranını, taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Uzun süredir aynı evde oturan kiracılar için beşinci yıldan sonra artış, TÜFE ortalamasından yüksek olabilir.
Kira tespit davası açmadan önce, 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak zorunludur.
Döviz Cinsinden Kiralar
Konut kiralarında sözleşmede kira bedelinin döviz olarak belirlenmesi kural olarak mümkün değildir; mevzuat bunu belirli istisnalarla sınırlandırmıştır. İşyerlerinde ise döviz cinsinden kira sözleşmesinde, beş yıl dolmadan kira bedeli değiştirilemez. Beş yılın sonunda yeni bedel, döviz kurlarındaki değişim de dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Döviz kiralı bir sözleşmeniz varsa TÜFE hesabı sizin için doğrudan uygulanmayabilir; sözleşme hükümlerini bir uzmana danışarak inceleyin.
Kiracı ve Ev Sahibi İçin Pratik Adımlar
Yenileme dönemi yaklaştığında şu sırayı izlemek, tartışmayı çoğu zaman gereksiz kılar:
- Sözleşmeyi açın. Artış maddesi var mı, hangi oranı esas alıyor, kira hangi ayda yenileniyor?
- TÜİK bültenini bulun. Yenileme ayından önceki ayın “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranını not edin.
- Üst sınırı hesaplayın. Mevcut kira × (1 + oran). Bu rakam pazarlığın tavanıdır.
- Anlaşmayı yazılı yapın. Yeni bedeli ve başlangıç tarihini kısa bir ek protokolle ya da en azından yazılı mesajla kayda geçirin.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın. Açıklamaya hangi ayın kirası olduğunu yazın. Olası bir uyuşmazlıkta en güçlü kanıt budur.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde bir bedel istiyorsa, kiracının artışın sınırı aşan kısmını ödemekle yükümlü olmadığını bilmesi yeterlidir. Anlaşmazlık sürerse ilk adım arabulucudur.
Sık Yapılan Hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak. Bültendeki “yıllık değişim” oranı 12 aylık ortalamadan farklıdır. Kira hesabında ortalama kullanılır.
- Yanlış ayın verisine bakmak. Kira yenileme ayından bir önceki ayın verisi esas alınır.
- %25 sınırının sürdüğünü sanmak. Geçici sınır Temmuz 2024’te sona erdi.
- Artışı kiracının kabulü olmadan uygulamak. Sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi tek başına kira artıramaz.
- Yüzde puanı yüzdeyle karıştırmak. Bu yıl %35, geçen yıl %60 olan oranlar arasındaki fark 25 yüzde puandır, “%25 azaldı” değil. Bu ayrımı yüzde hesaplama sayfasındaki örneklerde de bulabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 (kira bedelinin belirlenmesi)
- TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri (12 aylık ortalamalara göre değişim oranı)
- 7445 sayılı Kanun (kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk)
Mevzuat Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir; güncelleme gerekebilir.
Sık sorulan sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu 344. maddeye göre yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir.
Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarına getirilen geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Artık yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanıyor.
Hangi ayın TÜFE oranı kullanılır?
Kira döneminin bittiği aydan bir önceki ay için TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Örneğin kira Ekim'de yenileniyorsa Eylül verisine bakılır.
5 yıldan sonra kira artışı nasıl olur?
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde veya her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenebilir. Bu durumda TÜFE sınırı tek başına belirleyici değildir.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi tek taraflı artış yapamaz. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir; artış yine TÜFE ortalaması sınırını geçemez.
