Kira sözleşmesi yenilenirken ev sahibi ile kiracı arasındaki en sık tartışma konusu, yeni kiranın ne kadar olacağıdır. Bu sorunun cevabı pazarlıktan önce kanunda yazar: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yukarıdaki kira artış hesaplama aracı, yenileme ayınıza ait oranı tablodan otomatik seçer, yasal azami yeni kirayı hesaplar ve size teklif edilen kiranın bu sınırın içinde kalıp kalmadığını gösterir.
Kira artış hesaplama aracı nasıl kullanılır?
- Mevcut aylık kiranızı yazın. Şu an ödediğiniz tutar.
- Kira yenileme ayını seçin. Sözleşmenizin yenilendiği, yani yeni kira yılının başladığı ay. O aya ait yasal oran otomatik gelir.
- Listede ayınız yoksa “oranı elle gireceğim” seçeneğini seçip oranı kendiniz yazın. Sözleşmenizde yasal sınırdan daha düşük bir oran yazıyorsa da bu alanı kullanın.
- İsterseniz ev sahibinin istediği kirayı girin. Araç, bu teklifin yüzde kaç artışa denk geldiğini ve yasal sınırı ne kadar aştığını gösterir.
- Hesapla’ya basın. Yeni kira üst sınırı, aylık artış tutarı, yeni yıllık kira toplamı ve yıllık ek ödeme görünür.
Aracın hemen altındaki tabloda son 12 ayın yasal kira artış oranlarını ve 10.000 TL’lik bir kiranın her ay için ne kadar olacağını görebilirsiniz.
Kira artışı formülü
| Kalem | Formül |
|---|---|
| Aylık artış tutarı | Mevcut kira × TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100 |
| Yeni kira (üst sınır) | Mevcut kira + Artış tutarı |
| Yeni yıllık kira | Yeni kira × 12 |
| Teklifin artış oranı | (İstenen kira − Mevcut kira) ÷ Mevcut kira × 100 |
TÜİK her ayın başında enflasyon bültenini yayımlar. Bültende “aylık”, “yıllık” ve “12 aylık ortalamalara göre” olmak üzere birkaç farklı değişim oranı bulunur. Kira artışında kullanılan, 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yıllık enflasyon oranı çoğu dönemde bundan farklıdır ve kira hesabında kullanılmaz.
Örnek kira artışı hesabı
Aylık kira 20.000 TL, sözleşme Eylül 2026’da yenileniyor (%31,79):
- Artış tutarı: 20.000 × 0,3179 = 6.358 TL
- Yeni kira üst sınırı: 26.358 TL
- Yeni yıllık kira toplamı: 316.296 TL
- Önceki yıla göre yıllık ek ödeme: 76.296 TL
Ev sahibi bu durumda 28.000 TL isterse, istenen artış %40’a denk gelir ve yasal sınırı 1.642 TL aşar. Araç bu durumu yorum satırında açıkça belirtir.
Başka örnekler: Ocak 2026’da yenilenen 15.000 TL’lik bir kira %34,88 artışla en fazla 20.232 TL, Ağustos 2026’da yenilenen 25.000 TL’lik bir kira %31,90 artışla en fazla 32.975 TL olabilir.
Sonuçları yorumlama
- Hesaplanan tutar bir tavandır. Ev sahibi bundan fazlasını isteyemez, ama taraflar daha düşük bir kirada anlaşabilir. Sözleşmede yasal sınırdan düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır.
- Ondalıkları yuvarlamayın. TÜİK oranı iki basamakla açıklar (ör. %31,79). Oranı %32’ye yuvarlamak yasal sınırın biraz üzerinde bir kira çıkarır.
- Beş yıl kuralı. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda ve yeni kira konusunda anlaşılamadığında hâkim; TÜFE oranını, taşınmazın durumunu ve çevredeki emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Uzun süredir aynı evde oturanlar için beşinci yıldan sonraki artış TÜFE ortalamasından yüksek olabilir.
- Aile bütçesine etkisi. Yeni kiranın net gelirinizin ne kadarını oluşturduğunu görmek için maaş hesaplama aracıyla net maaşınızı hesaplayabilirsiniz.
Oranın nereden bulunacağını, TÜİK bülteninin nasıl okunacağını ve kira tespit davası sürecini kira artış oranı nasıl hesaplanır yazımızda adım adım anlattık. Genel yüzde artış ve azalış hesapları için yüzde hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.
Kira yenilemede adım adım ne yapmalı?
- Sözleşmenizi okuyun. Başlangıç tarihi, kira yılının hangi ayda yenilendiği ve artış maddesi (ör. “TÜFE oranında artırılır” ya da sabit bir yüzde) yazıyor mu?
- Yasal sınırı hesaplayın. Yenileme ayınızı araçta seçin. Sözleşmedeki oran yasal sınırdan düşükse o oranı “elle gir” alanına yazın; hangisi düşükse o uygulanır.
- Ev sahibinin teklifini karşılaştırın. Teklif edilen kirayı “Ev Sahibinin İstediği Kira” alanına yazın; araç sınırı aşan tutarı gösterir.
- Anlaşmayı belgeleyin. Yeni kira bedelini sözleşmeye ek bir protokolle ya da karşılıklı yazışmayla kayıt altına alın. Kirayı banka üzerinden, açıklamasına ilgili ayı yazarak ödeyin.
- Anlaşamazsanız. Ev sahibi yasal sınırın üzerinde ısrar ederse, mevcut kirayı yasal artışla ödemeye devam edebilirsiniz. Kira tespit davası açılırsa mahkeme de ilk beş yıl için aynı sınırı uygular. Tahliye tehdidi gibi durumlarda bir avukattan destek alın.
İşyeri kiralarında dikkat edilecekler
TÜFE 12 aylık ortalama sınırı çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. İşyeri kiralarında kiracı şirket ya da esnafsa, ödediği brüt kiradan %20 stopaj keserek vergi dairesine yatırır. Yasal artış brüt kira üzerinden hesaplanır; ev sahibine yatan net tutar da aynı oranda artar. Sözleşmedeki kira net yazılmışsa brüte çevirip öyle hesaplayın. Örneğin net 16.000 TL kira, brüt 20.000 TL’ye karşılık gelir (16.000 ÷ 0,80); Eylül 2026 yenilemesinde brüt kira en fazla 26.358 TL, net kira 21.086,40 TL olur. Brüt ve net kira arasındaki farkı ve yıllık toplamları görmek için kira stopajı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak. Kira için 12 aylık ortalama oran kullanılır; yıllık TÜFE değişimi farklı bir rakamdır.
- Yanlış ayın oranına bakmak. Oran, yenileme ayından bir önceki ayın verisidir. Araçta ayı değil, sözleşmenizin yenilendiği ayı seçin; doğru oranı araç bulur.
- %25 sınırının sürdüğünü sanmak. Geçici sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi.
- Yüzde ile yüzde puanı karıştırmak. Geçen yıl %38,36, bu yıl %31,79 olan oranlar arasındaki fark 6,57 yüzde puandır; “artış %6,57 azaldı” demek yanlıştır.
- Artışı sözlü kabul etmek. Yeni kira bedelini yazılı olarak ya da banka açıklamasıyla belgelemek, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda işinizi kolaylaştırır.
Önemli not
Oran tablosu TÜİK verilerinden hazırlanır ve her ay güncellenir; en güncel oranı TÜİK bülteninden de kontrol edebilirsiniz. Araç yalnızca yasal üst sınırı hesaplar. Beş yılı aşan kira ilişkileri, kira tespit davaları ve sözleşmeye özel durumlar için bir avukata danışmanız önerilir. Bu sayfa hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Sık sorulan sorular
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100) formülüyle bulunur. 20.000 TL kira, Eylül 2026 yenilemesinde %31,79 artışla en fazla 26.358 TL olabilir.
Eylül 2026 kira artış oranı ne kadar?
Eylül 2026’da yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmeleri için yasal üst sınır %31,79’dur. Bu oran, TÜİK’in 3 Eylül 2026’da açıkladığı Ağustos ayı TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. Diğer ayların oranları aracın altındaki tabloda yer alır.
Hangi ayın oranını kullanmalıyım?
Kiranızın yenilendiği aya ait oranı kullanın. Bu oran, yenileme ayından bir önceki ayın verisidir ve yenileme ayının başında açıklanır. Örneğin sözleşmeniz Ekim’de yenileniyorsa, Ekim başında açıklanan (Eylül verisi) oranı esas alınır. Araçta yenileme ayını seçmeniz yeterlidir.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isteyebilir mi?
Kira ilişkisi 5 yılı doldurmadıysa yıllık yenilemede artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira, emsallere göre dava yoluyla yeniden belirlenebilir.
Kira artışında %25 sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları için uygulanan geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Artık hem konut hem çatılı işyeri kiralarında yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerlidir.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibi tek taraflı zam yapamaz. Artış için kiracıyla anlaşması ya da kira tespit davası açması gerekir; mahkeme de TÜFE 12 aylık ortalama sınırını aşmayacak şekilde karar verir.
Son güncelleme: