Ev ya da işyeri alıp satarken akılda tutulması gereken masraflardan biri de tapu harcıdır. Satış bedeli üzerinden hesaplanan bu harç, hem alıcıyı hem satıcıyı ilgilendirir ve genellikle döner sermaye ücretiyle birlikte gündeme gelir. Tapu harcı hesaplama aracı, satış bedelinizi girmenizle alıcı ve satıcının ödeyeceği harcı, döner sermaye ücretini ve toplam tapu masrafını hemen hesaplar.
Tapu harcı nedir?
492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre bir taşınmazın alım satımında, tapuda beyan edilen bedel üzerinden toplam %4 oranında tapu harcı alınır. Bu harç kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 olarak tahsil edilir; yani her iki taraf da kendi payından sorumludur. Beyan edilecek bedel, taşınmazın belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Tapu harcına ek olarak, işlem başına sabit bir döner sermaye hizmet bedeli de ödenir. Bu bedel Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenir, harçtan bağımsızdır ve her yıl güncellenir.
Tapu harcı hesaplama aracı nasıl kullanılır?
- Satış (beyan edilecek) bedelini girin. Tapuda beyan edeceğiniz tutar; emlak vergisi değerinden düşük olmamalı.
- Harcı kimin ödeyeceğini seçin. Yasal paylaşım (alıcı %2 + satıcı %2), tamamını alıcının ödemesi ya da tamamını satıcının ödemesi seçeneklerinden birini seçin.
- Taşınmazın bulunduğu yeri seçin. Döner sermaye ücreti büyükşehirlerde daha yüksektir.
- Hesapla’ya basın. Toplam harç, alıcı ve satıcının payı, döner sermaye ücreti ve toplam tapu masrafı görünür.
Formül ve örnek
| Kalem | Formül |
|---|---|
| Toplam tapu harcı | Satış bedeli × %4 |
| Alıcı payı (yasal paylaşımda) | Toplam harç ÷ 2 |
| Satıcı payı (yasal paylaşımda) | Toplam harç ÷ 2 |
| Toplam tapu masrafı | Toplam harç + Döner sermaye ücreti |
Örnek: Büyükşehirde 3.000.000 TL’lik bir konutun satışı, yasal paylaşımla.
- Toplam tapu harcı: 3.000.000 × %4 = 120.000 TL
- Alıcının payı: 120.000 ÷ 2 = 60.000 TL
- Satıcının payı: 120.000 ÷ 2 = 60.000 TL
- Döner sermaye ücreti (2026, büyükşehir, normal satış işlemi): 6.681 TL
- Toplam tapu masrafı: 120.000 + 6.681 = 126.681 TL
Aynı satış büyükşehir dışındaki bir ilde yapılırsa döner sermaye yaklaşık 3.340,50 TL olur ve toplam masraf yaklaşık 123.340,50 TL’ye iner. Kesin döner sermaye tutarını tapu müdürlüğü ya da Web Tapu randevu ekranı gösterir.
Alternatif senaryo: Aynı 3.000.000 TL’lik satışta taraflar harcın tamamını alıcının ödemesinde anlaşırsa, alıcı 120.000 TL harç ve 6.681 TL döner sermaye olmak üzere toplam 126.681 TL öder; satıcı tapu harcı için hiçbir ödeme yapmaz.
Sonuçları yorumlama
- Döner sermaye ücreti satış bedeline bağlı değildir. İle (büyükşehir ya da değil) ve işlem türüne (normal satış, ipotekli satış, farklı müdürlükten işlem, yabancı uyruklu alıcı) göre değişir; aracın gösterdiği tutar normal satış işlemi içindir.
- Paylaşım sözleşmeye bağlıdır. Kanun her iki tarafı da sorumlu tutsa da, uygulamada kim ne kadar ödeyeceğini taraflar kendi aralarında belirler. Kredi kullanılan alımlarda bazı bankalar ya da ilanlar “tapu masrafı alıcıya aittir” gibi şartlar öne sürebilir.
- Gerçek bedeli beyan edin. Düşük beyan, ileride vergi dairesinin fark tahakkuku çıkarma riskini taşır ve taşınmaz tekrar satıldığında değer artış kazancı hesabını da etkiler.
Sık yapılan hatalar
- Döner sermaye ücretini unutmak. Tapu masrafı hesaplarken yalnızca %4’lük harcı hesaba katıp döner sermaye ücretini gözden kaçırmak, bütçeyi eksik planlamaya yol açar.
- Emlak vergisi değerinin altında beyan yapmak. Beyan edilen bedel, taşınmazın güncel emlak vergisi değerinden düşük olamaz; aksi hâlde vergi dairesi fark talep edebilir.
- Harcı yalnızca alıcının ödediğini sanmak. Kanunen harç iki tarafa da aittir; sözleşmede aksi belirtilmedikçe her iki taraf da kendi %2’lik payından sorumludur.
- KDV ile tapu harcını karıştırmak. Konut/işyeri teslimlerinde KDV ayrı bir vergidir ve genellikle satış bedeline dahil edilmiş olarak faturalandırılır; tapu harcı bundan bağımsız, tapu devri sırasında ayrıca ödenir.
Önemli not
Tapu harcı oranı Cumhurbaşkanı kararıyla, döner sermaye ücreti ise her yıl TKGM tarafından güncellenebilir. İşlem öncesi güncel tutarları ilgili tapu müdürlüğünden ya da resmi kaynaklardan teyit edin. Bu araç genel bir hesaplama sağlar, hukuki ya da vergi danışmanlığı yerine geçmez.
Konut kredisi kullanacaksanız aylık taksit ve toplam maliyeti görmek için kredi hesaplama aracını, satın aldığınız işyerini kiraya verdiğinizde uygulanacak stopajı görmek için kira stopajı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı oranı yüzde kaç?
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre gayrimenkul devir ve iktisabında toplam tapu harcı, beyan edilen bedelin %4'üdür. Bu oran kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 olarak alınır; taraflar sözleşmeyle tamamını tek tarafa da yükleyebilir.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Taraflarca beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel taşınmazın belediyece belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse, gerçek bedel esas alınır ve düşük beyan durumunda vergi dairesi fark tahakkuku çıkarabilir.
Döner sermaye ücreti tapu harcından ayrı mı?
Evet. Döner sermaye, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) işlem başına aldığı sabit bir hizmet bedelidir ve tapu harcından bağımsız hesaplanır. Tutar yıllık olarak güncellenir; 2026'da normal bir satış işlemi için büyükşehirlerde 6.681 TL, diğer illerde bunun yaklaşık yarısıdır. İpotekli satışta, tapunun bulunduğu yer dışındaki müdürlükten yapılan işlemde ve yabancı uyruklu alıcıda daha yüksek tutar alınır.
Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Kanunen her iki taraf da kendi payından (%2) sorumludur. Uygulamada taraflar sözleşmeyle harcın tamamını tek tarafa yükleyebilir; özellikle konut kredisiyle alımlarda bazı bankalar ya da satıcılar farklı anlaşmalar yapabilir. Araçta bu üç senaryoyu da seçip karşılaştırabilirsiniz.
Düşük bedel beyan etmenin riski var mı?
Evet. Gerçek satış bedelinden düşük bir tutar beyan etmek, vergi dairesinin sonradan fark tapu harcı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi talep etmesine yol açabilir. Ayrıca ileride taşınmaz satılırken değer artış kazancı hesabında da sorun yaratabilir.
Tapu harcı gider ya da maliyet olarak nasıl değerlendirilir?
Alıcı için ödenen tapu harcı ve döner sermaye ücreti, taşınmazın maliyetine eklenir ve ileride satış yapılırsa değer artış kazancı hesabında maliyet bedelinden düşülebilir. Satıcı için ödediği harç, elde ettiği satış bedelinden düşülerek net kazanç hesaplanabilir.
Son güncelleme: